L’expansion de la déduction SALT de 2025

Pendant près de huit ans, les propriétaires dans les États ayant d’importantes charges fiscales foncières et sur le revenu ont opéré sous un nuage financier restrictif connu sous le nom de plafond SALT. Depuis la réforme fiscale de 2017, la capacité de déduire les impôts d’État et locaux du revenu imposable fédéral était strictement limitée à 10 000 $, un chiffre qui couvrait à peine les impôts fonciers seuls dans de nombreuses communautés de banlieue à travers New York, le New Jersey, la Californie et le Connecticut. Cette limitation a effectivement augmenté le coût de la propriété pour des millions de familles de la classe moyenne et moyenne supérieure, créant un décalage entre le coût réel d’entretien d’une maison et les avantages fiscaux traditionnellement associés à celle-ci. Cependant, avec l’arrivée de la loi “One Big Beautiful Bill Act”, promulguée en juillet 2025, le paysage a radicalement changé en ce dernier jour de l’année. La décision de quadrupler le plafond à 40 000 $ représente plus qu’un simple allégement fiscal ; elle signale une reconnaissance législative des disparités du coût de la vie à travers les États-Unis. Pour les marchés immobiliers de ces régions spécifiques, ce changement de politique supprime une barrière psychologique et financière de longue date qui a freiné l’enthousiasme des acheteurs et supprimé la valeur des propriétés par rapport aux États à faible fiscalité.

Les spécificités de la législation sont conçues pour apporter un soulagement au groupe démographique qui a ressenti le plus vivement la pression du plafond précédent, spécifiquement la classe moyenne supérieure. En vertu des nouvelles dispositions applicables à l’année fiscale 2025, la déduction maximale pour les impôts d’État et locaux payés a été élevée à 40 000 $ tant pour les déclarants individuels que pour les couples mariés déclarant conjointement. Il est crucial pour les contribuables de comprendre que cet avantage est assorti d’une condition d’éligibilité de revenu conçue pour empêcher que l’avantage ne profite entièrement aux ultra-riches. La déduction élargie est entièrement disponible pour les ménages ayant un revenu brut ajusté (AGI) allant jusqu’à 500 000 $. Ce seuil capture une grande partie des ménages à double revenu dans les zones métropolitaines qui sont souvent “pauvres en liquidités” malgré des salaires élevés en raison du coût de la vie exorbitant et des impôts fonciers. En structurant l’allégement de cette manière, la législation garantit que les principaux bénéficiaires sont des professionnels actifs et des familles qui payaient des impôts sur un revenu déjà taxé par leur État, atténuant efficacement le problème de la double imposition qui a affligé ces contribuables pendant la majeure partie d’une décennie.

Ce changement législatif modifiera fondamentalement la manière dont des millions d’Américains préparent leurs déclarations de revenus dans les mois à venir, marquant un retour massif à la déduction détaillée (itemization). Au cours des dernières années, la déduction forfaitaire était devenue le choix par défaut pour la grande majorité des contribuables car le plafond SALT de 10 000 $ rendait mathématiquement difficile pour les déductions détaillées de dépasser le seuil forfaitaire. Cependant, les nouveaux calculs pour l’année fiscale 2025 changent entièrement l’équation. Lorsqu’un propriétaire peut combiner jusqu’à 40 000 $ d’impôts d’État et locaux avec ses déductions d’intérêts hypothécaires et ses dons caritatifs, il est très probable que la somme totale dépasse la déduction forfaitaire. Ce changement est particulièrement puissant pour les acheteurs récents qui ont acquis des propriétés aux taux d’intérêt actuels, car leurs paiements d’intérêts hypothécaires sont déjà importants. La capacité de cumuler une déduction SALT substantielle en plus des intérêts hypothécaires signifie que l’aspect de refuge fiscal de la propriété est restauré à sa gloire d’avant 2017. Cette restauration de l’efficacité fiscale sert de puissant rabais rétroactif sur les coûts de détention de l’immobilier pour l’année 2025, remettant de l’argent réel dans les poches des propriétaires lorsqu’ils déposeront leurs déclarations début 2026.

D’un point de vue du marché immobilier, le timing de cette mise en œuvre ne pourrait être plus critique alors que nous nous dirigeons vers le marché du printemps 2026. Pendant des années, les agents immobiliers dans les juridictions à forte fiscalité ont dû avoir des conversations difficiles avec des acheteurs potentiels sur les avantages fiscaux limités de l’achat de maisons coûteuses avec des factures d’impôts fonciers élevées. L’augmentation à un plafond de 40 000 $ subventionne essentiellement les coûts de portage de ces maisons, rendant le paiement mensuel plus acceptable lorsqu’il est vu à travers une lentille après impôts. Pour une famille dans la tranche d’imposition fédérale de 32 % ou 35 %, 30 000 $ supplémentaires de déductions se traduisent par environ 10 000 $ d’économies de trésorerie réelles par an. Cette liquidité accrue peut agir comme un contrepoids à l’environnement actuel des taux hypothécaires, abaissant effectivement le taux d’intérêt “réel” qu’un acheteur paie. De plus, ce changement est susceptible de stimuler l’inventaire au cours de l’année à venir. De nombreux vendeurs qui se sentaient “bloqués” ou qui envisageaient de déménager vers des États à faible fiscalité uniquement par efficacité financière peuvent maintenant reconsidérer leurs plans, choisissant de monter en gamme ou de réduire la taille de leur logement au sein de leurs communautés actuelles maintenant que la pénalité fiscale pour rester a été considérablement réduite.

Alors que nous clôturons les comptes de 2025, la conclusion immédiate pour les propriétaires et les acheteurs potentiels est la restauration de l’équilibre dans la structure financière du marché du logement. L’expansion du plafond SALT à 40 000 $ est une correction politique qui reconnaît la réalité économique de la possession de biens immobiliers dans des zones désirables et à haut niveau de services. Elle insuffle une nouvelle vie aux marchés qui ont lutté avec un désavantage fiscal explicite, égalisant les règles du jeu entre les États ayant des structures fiscales différentes. Pour les vendeurs, c’est un récit qui devrait être au premier plan des supports marketing, soulignant l’accessibilité améliorée de leurs maisons. Pour les acheteurs, c’est un rappel que le prix affiché et le taux hypothécaire ne racontent pas toute l’histoire financière d’un achat immobilier. Alors que nous avançons vers 2026, ce changement de politique servira probablement de force stabilisatrice, soutenant la valeur des propriétés et encourageant le volume des transactions dans certains des centres économiques les plus critiques de la nation. En fin de compte, cette “surprise fiscale” offre une note forte et positive pour terminer l’année, offrant une victoire financière tangible aux propriétaires alors qu’ils portent un toast à l’avenir.