Un marché saturé ouvre la porte aux acheteurs

Les dernières données du Bureau du recensement des États-Unis indiquent un changement significatif sur le marché immobilier national. En mai 2025, les ventes de maisons neuves ont chuté de 13,7 % par rapport au mois précédent et de 6,3 % par rapport à l’année précédente. Cette baisse marquée s’accompagne d’une forte augmentation de l’inventaire disponible, atteignant environ 507 000 logements neufs invendus à travers le pays. Cela représente une offre de 9,8 mois, bien supérieure aux 5 à 6 mois considérés comme équilibrés pour un marché sain. Cet excès d’offre reflète un marché qui n’est plus dominé par les ventes rapides ni les guerres d’enchères. Au contraire, le rythme ralentit, et de nombreuses régions — notamment dans le sud et l’ouest — voient les annonces rester actives plus longtemps, avec une multiplication des baisses de prix. Ce tournant marque la fin du marché extrêmement favorable aux vendeurs des dernières années et annonce une nouvelle ère pour les acheteurs comme pour les vendeurs.

Avec plus de biens disponibles et moins d’offres immédiates, les acheteurs reprennent l’avantage dans de nombreuses transactions. La concurrence féroce et l’urgence observées pendant la pandémie ont cédé la place à un marché plus calme, offrant aux acheteurs plus de temps et de flexibilité pour négocier les prix et les conditions. Les promoteurs, soucieux d’écouler leurs stocks, proposent des incitations attractives : rachats temporaires de taux d’intérêt, équipements haut de gamme inclus, aménagements paysagers gratuits ou encore participation aux frais de clôture. Pour ceux qui étaient exclus du marché en raison des prix élevés ou du manque d’offre, c’est une excellente occasion de revenir dans le jeu à des conditions plus avantageuses. C’est aussi le moment idéal pour prendre des décisions réfléchies, sans la pression des enchères ou des clauses supprimées. L’accompagnement par un professionnel de l’immobilier expérimenté permet d’identifier les vendeurs les plus motivés et d’optimiser les négociations.

Pour les vendeurs, en particulier ceux situés dans des zones à forte concentration de constructions neuves, le marché actuel exige un changement fondamental de stratégie. Un bien mis en vente à un prix trop ambitieux risque de rester longtemps sur le marché, nécessitant par la suite des baisses importantes pour susciter de l’intérêt. Les maisons restent plus longtemps invendues, et les acheteurs sont plus exigeants : ils recherchent des biens prêts à l’emploi ou demandent des rabais pour financer les réparations. Les vendeurs doivent consacrer plus d’efforts à la préparation de leur bien : home staging, photographies professionnelles, petites rénovations, et surtout un marketing digital ciblé. Dans certaines régions, les journées portes ouvertes, autrefois très fréquentées, attirent désormais peu de visiteurs, soulignant l’importance d’un prix d’appel compétitif. De plus, les particuliers se retrouvent souvent en concurrence directe avec les promoteurs immobiliers, capables d’offrir des conditions plus attractives. Pour rester dans la course, les vendeurs devront peut-être eux aussi proposer des crédits d’achat ou des délais de clôture plus flexibles.

Malgré une légère baisse des taux hypothécaires — actuellement à 6,77 % en moyenne pour un prêt fixe sur 30 ans —, l’accessibilité financière reste un sujet de préoccupation majeur. Des taux d’intérêt élevés combinés à des prix historiquement hauts ont largement réduit le pouvoir d’achat. Par exemple, un prêt de 400 000 $ à ce taux entraîne des mensualités bien plus élevées qu’il y a quelques années. Dans le même temps, l’inflation continue de peser sur les budgets des ménages, renforçant l’hésitation à s’engager dans des projets immobiliers coûteux. Du côté de l’offre, les constructeurs ont accéléré leurs chantiers au cours des deux dernières années pour répondre à une demande post-pandémie. Ces logements arrivent désormais sur le marché alors que la demande faiblit. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande — notamment dans les banlieues et les zones nouvellement développées — accentue l’accumulation de stocks invendus et une baisse progressive des prix dans les anciens « marchés chauds ».

Il est important de souligner que ce ralentissement ne signifie pas un krach immobilier. Il s’agit plutôt d’une correction attendue depuis longtemps, après des années d’augmentation rapide des prix, de taux historiquement bas et de pénurie d’offre. Le marché est en phase de rééquilibrage, quittant le rythme effréné de 2020–2022 pour se diriger vers un environnement plus stable et durable. Les acheteurs disposent désormais du temps nécessaire pour effectuer des inspections complètes, explorer leurs options de financement et négocier les conditions, sans craindre de perdre le bien au profit d’une surenchère. Les vendeurs, eux, doivent revoir leurs attentes à la baisse : dans ce nouveau contexte, réussir une vente dépendra de leur capacité à être flexibles, bien préparés et réalistes sur le prix. Même si la hausse des prix ralentit ou stagne à court terme, les fondamentaux à long terme — comme la croissance de l’emploi, la demande démographique et la solidité économique régionale — continuent de soutenir un marché actif. Ceux qui adoptent une approche stratégique et patiente sauront tirer parti de cette évolution.

Les chiffres de mai confirment une nouvelle phase du cycle immobilier, où les acheteurs gagnent en pouvoir et les vendeurs doivent adapter leurs tactiques pour rester compétitifs. Avec près de 10 mois de stock disponible et une baisse du volume des ventes, l’équilibre des forces change. Les acheteurs devraient profiter de ce moment pour explorer les opportunités et négocier des valeurs réelles, tandis que les vendeurs doivent repenser leurs méthodes de tarification, de promotion et de flexibilité. Que l’on souhaite acheter ou vendre, réussir sur le marché de 2025 exigera d’être informé, agile et en phase avec la réalité d’aujourd’hui, plutôt qu’avec l’euphorie d’hier.