Bloqués et Attentistes : Comment les Taux Hypothécaires Bas Figent le Marché Immobilier

En 2025, le marché immobilier américain est modelé par une barrière invisible : l’« effet lock-in ». Ce terme désigne la situation dans laquelle les propriétaires, ayant verrouillé des taux historiquement bas entre 2020 et 2021, refusent aujourd’hui de vendre. Avec des taux actuels dépassant 6,5 %, beaucoup préfèrent conserver leur prêt hypothécaire bon marché plutôt que de le remplacer par un prêt à un taux bien plus élevé. Résultat : un grave manque de logements disponibles.

Pour comprendre pourquoi tant de propriétaires se sentent « piégés » dans leur logement, il faut revenir au début de la pandémie de COVID-19. En 2020, la Réserve fédérale a fortement baissé les taux d’intérêt pour soutenir l’économie, faisant chuter les taux hypothécaires à moins de 3 %, un record historique. Des millions d’Américains ont alors acheté ou refinancé leur maison pour verrouiller ces taux. Selon Redfin, plus de 80 % des emprunteurs actuels ont un taux inférieur à 4 %. Pour eux, vendre aujourd’hui reviendrait à accepter un prêt avec un taux presque deux fois plus élevé, augmentant considérablement leurs mensualités. Beaucoup préfèrent donc rester sur place.

Cette hésitation à vendre a provoqué une chute drastique des logements disponibles. Selon la National Association of Realtors, les annonces de maisons en vente en 2025 restent environ 30 % inférieures à celles d’avant la pandémie. En même temps, la demande reste forte, notamment chez les milléniaux et la génération Z qui cherchent à acheter. Ce déséquilibre maintient les prix élevés, même si l’accessibilité diminue. Dans des villes compétitives comme Austin, Charlotte ou San Diego, les prix continuent d’augmenter malgré le coût plus élevé du crédit.

Acheteurs et vendeurs ajustent leurs stratégies. Ceux qui vendent mettent leur bien sur le marché à un prix élevé, profitant de la forte concurrence. Certains préfèrent louer leur maison au lieu de la vendre, réduisant encore davantage l’offre. Du côté des acheteurs, beaucoup se tournent vers les constructions neuves, où les promoteurs proposent des incitations comme des rachats de taux d’intérêt. D’autres élargissent leur recherche à des zones périurbaines ou rurales plus abordables, tandis que certains repoussent leur achat dans l’espoir d’une baisse des taux.

L’effet lock-in ne touche pas que le marché immobilier – il affecte toute l’économie. Moins de déménagements signifient moins de mobilité professionnelle, rendant plus difficile l’accès à de meilleures opportunités. Les secteurs liés à l’immobilier – déménageurs, inspecteurs, entrepreneurs, agents – subissent un ralentissement. Les primo-accédants, en particulier, peinent à trouver des logements abordables, car les propriétaires retardent la vente. Les discussions politiques commencent à envisager des solutions comme des crédits d’impôt pour les vendeurs ou des « prêts transférables » permettant de conserver un taux avantageux lors d’un nouvel achat.

En conclusion, l’effet lock-in est l’un des facteurs clés qui façonnent le marché immobilier américain en 2025. Il bloque des millions de logements, fait grimper les prix et limite les opportunités, tant pour les acheteurs que pour les vendeurs. Sauf baisse significative des taux ou intervention politique, de nombreux propriétaires resteront en place – ralentissant les échanges et perpétuant la pénurie d’offre. Le défi consiste désormais à débloquer cette situation pour rétablir l’équilibre du marché immobilier.